ЛентаЧел

Как получить землю в собственность. Три способа 

Один из важнейших вопросов в постсоветской России - вопрос о собственности. Прежде всего какими способами её можно получить и сохранить. Сегодня мы представляем вниманию читателей нашего сайта советы юриста Алексея Погорелова о способах получения в собственность земли. Это один из самых больных вопросов, вокруг которого идёт много споров. В том числе в Челябинской области.

Итак, землю можно получить следующими путями:
1. В результате сделки (например, купли-продажи, мены, дарения, принятия наследства по завещанию, внесения вклада в уставный капитал и т.д.).
2. В результате правопреемства (например, при наследовании по закону, реорганизации юридического лица и переходе его прав к правопреемникам).
3. В силу приобретательской давности (статья 234 Гражданского Кодекса (ГК) РФ предусматривает, что при непрерывном добросовестном и открытом владении недвижимостью в течение 15 лет к владельцу переходит право собственности на нее). Что касается оснований, предусмотренных федеральными законами, на данный момент к ним можно отнести, прежде всего, так называемое "переоформление" ранее полученных прав на землю.

Предоставление земельного участка всегда производится из государственного или муниципального фонда земли, за плату или в случаях, устанавливаемых законом, бесплатно (только для российских граждан и юридических лиц). Закон условно разделил процедуры предоставления земли для целей строительства (для граждан и юридических лиц) и в иных целях (для граждан). Предоставление земли для строительства объектов недвижимости возможно в двух вариантах: с предварительным согласованием размещения объекта или без такового. Последний вариант возможен только путем продажи на торгах в форме аукциона или конкурса, в результате которого заключается договор купли-продажи.

Порядок проведения торгов в данном случае регулируется нормами ГК РФ, устанавливающими условия действительности торгов, основания для оспаривания результатов торгов, процедуру проведения, в том числе повторных торгов и т.д. В торгах могут принимать участие не менее двух потенциальных покупателей. Организатором проведения торгов является либо собственник имущества, то есть в данном случае орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, либо специализированная лицензированная фирма - организатор торгов.
Торги возможны в двух видах - конкурс (при наличии публично объявленных, равных для всех участников определенных требований и условий со стороны продавца либо организатора торгов) или аукцион (при наличии такого единственного критерия при отборе победителя торгов, как наивысшая из предложенных всеми участниками цена приобретения имущества). Протокол, отражающий результаты проведенных торгов, является основанием для подписания договора купли-продажи земельного участка между продавцом и победителем торгов. Торги являются достаточно специфическим, самостоятельным институтом гражданского права, детальное рассмотрение которого, с учетом судебной практики, требует отдельного детального анализа.

Второй вариант предоставления земли для строительства - при согласовании с местными органами власти размещения объекта - осуществляется также путем заключения договора купли-продажи на основании решения соответствующего органа власти, принимаемого его специальной комиссией по итогам рассмотрения всей необходимой документации по выбранному и сформированному земельному участку и после его кадастрового оформления.

Предоставление земли гражданам в любых иных целях, не связанных со строительством, также провозглашено статьей 34 Земельного Кодекса и по решению местного органа власти может быть реализовано по заявлению гражданина. На практике формирование "новых" участков и передача их в собственность - процедура крайне "болезненная". На сегодня это скорее исключение, нежели правило. Данный способ приобретения гражданами земли в собственность предполагает наличие детального законодательно урегулированного на уровне местного самоуправления порядка такого предоставления, предельных размеров участков, нормативной цены земли и других существенных вопросов.

Что касается приобретения земли при покупке расположенной на ней недвижимости, общее правило таково: при переходе права собственности на недвижимое имущество к другому лицу, последнее приобретает права на соответствующий земельный участок в том объеме и на тех условиях, которыми обладал прежний собственник недвижимости. При этом Земельный Кодекс в части 3 статьи 35 установил: собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право преимущественной его покупки в соответствии с нормами ГК РФ. То есть при продаже земли именно собственник расположенных на ней строений в первую очередь вправе выкупить ее на условиях, предлагаемых продавцом всем потенциальным покупателям. В случае его отказа уже вправе выкупать третьи лица. При этом у собственника недвижимости есть выбор: правило о преимущественном праве распространяется и на заключение договора аренды. Если же в рассмотренном выше случае покупки недвижимости земля находилась в государственной или муниципальной собственности, то способ приобрести ее для собственника недвижимости один - в порядке приватизации. Порядок приватизации имущества, в том числе земли, регулируется в большей степени приватизационным законодательством, в том числе и на региональном уровне.

Ст. 36 Земельного Кодекса закрепила за собственниками недвижимости (и гражданами, и юридическими лицами) исключительное право на приватизацию земельных участков. Собственники недвижимости, расположенной на государственной или муниципальной земле (как правило, их несколько или много), должны обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении земельного участка и приложением кадастрового плана. Соответствующий орган власти обязан в течение двух недель принять решение о заключении договора купли-продажи или об отказе.

Для справки: Алексей Погорелов окончил МИЭП (Московский институт экономики и права), факультет государственно-правовых дисциплин. 10 лет юридический практики. Специализация – гражданское право.

                                                                                                                                                                        Алексей Погорелов 

http://lentachel.ru/